부동산펀드와 리츠 정리(Feat.롯데리츠, 신한알파리츠 비교)
재테크라고 하면 빼놓을 수 없는 대상이 부동산입니다. 하지만 소액으로 투자할 수 있는 주식에 비해 부동산은 많은 투자 금액이 필요합니다. 등락폭이 주식보다 적어서 안정적이고 매물에 따라 높은 수익률을 얻을 수 있지만 그만큼 진입장벽이 높은 게 흠입니다. 하지만 부동산 펀드 또는 리츠 상품을 통해 우리는 소액으로도 건물주가 될 수 있습니다.
부동산 펀드
부동산 펀드도 말 그대로 펀드의 한 종류입니다. 일반적으로 자산운용사가 공개적으로 자금을 모아 유가증권시장에 상장하는 공모펀드와 투자자를 한정적으로 모집(49일 내) 해서 설정하는 사모펀드로 나뉩니다.
부동산 관련 펀드라고 해서 자금을 100%로 부동산이나 부동산 관련 권리나 자산에 투자하는 것은 아닙니다. 일반적으로 50% 이상만 투자해도 그것을 부동산 펀드라고 지칭하고 있습니다.
부동산 펀드는 부동산 매매 외에도 지상권, 지역권, 전세권, 분양권, 임차권 등에 투자하면서 실제 부동산 투자를 운용사가 대신해서 수익을 얻어 분배하는 구조입니다.
그리고 대부분의 부동산 펀드는 국내 부동산보단 국외 부동산 투자를 하고 있는 상품이 많습니다.
부동산리츠(REITs)
리츠(REITs)는 '부동산투자신탁(Real Estate Investment Trust)'을 의미합니다. 투자자의 자금을 모아서 부동산에 투자해서 발생하는 임대수익이나 매각차익, 개발 수익을 투자자에게 배당하는 방식으로 운용됩니다. 주식을 발행해서 투자자를 모으는 회사형과 수익증권을 발행해 투자자를 모으는 신탁형으로 나뉩니다.
흔히 부동산펀드는 자산운용사가 간접적으로 펀드를 통해서 부동산에 투자를 하는 반면 부동산 리츠는 부동산 전문 투자회사를 설립 후 유가시장에 상장 후 직접적으로 부동산 관련 투자를 해서 나오는 수익을 배당 형태로 배분을 합니다.
부동산 펀드와 리츠 차이점
위에서 설명드린 부동산 펀드와 리츠는 둘 다 부동산 투자 상품이라 비슷한 면도 많으나 차이점도 있으니 참고 바랍니다. 우선, 근거법령, 설립 자금차입, 개발산업 등이 모두 다릅니다. 부동산 펀드는 자본시장법에 의해 설립해서 금융위원회 관할이고 리츠는 부동산투자회사법에 의해 국토교통부의 인가를 받아야 됩니다.
그리고 부동산펀드는 펀드의 특성이 있어 3년~5년 동안 환매가 불가하고 수수료도 리츠에 비해 높습니다. 하지만 리츠는 주식시장에 상장되어 있어 수시로 매매가 가능하며 환매수수료가 없습니다.
장기 투자를 원하지 않는 투자자에게는 리츠 상품이 더 매력적인 게 사실입니다.
리츠의 종류
국내에 상장된 리츠는 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠 등이 있습니다. 그중에 3대장으로 꼽히는 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠는 안정적인 배당률로 많은 투자자에게 관심을 받고 있습니다.
국내 대표 3대장 리츠인 신한알파, 롯데, NH프라임리츠는 코로나19 여파로 하락했지만 기타 종목에 비해서 빠르게 회복을 하고 있습니다. 현재 정부의 부동산 규제로 인해 부동산 경기가 침체하는 상황에서 코로나팬데믹 현상까지 겹쳐 비관적인 전망이 많이 나오고 있습니다.
하지만 리츠는 채권과 상응하는 안정형 투자처입니다. 주가 상승 하락 여부와 별개로 리츠는 장기적으로 투자해야 되는 상품입니다. 일반적으로 리츠는 5%이상의 배당률을 자랑하며 경기에 따라 배당률의 하락은 있을 수 있지만 사업모델이 마이너스나 파산이 될 확률은 매우 희박합니다.
연금저축과 IRP이 세액공제도 받으면서 추가 수익도 볼 수 있는 형태인 것처럼 리츠 상품도 배당금을 꾸준히 받으면서 주가 상승에 따른 추가 수익을 기대할 수 있습니다.
세계 리츠 시장 움직임
코로나19 여파로 리츠 상품이 활성화되어 있는 미국, 일본, 싱가포르 등의 리츠 가격이 하락하고 있습니다.
한국의 비해 리츠 상장사도 많고 투자 분야도 다양한 미국에서 이렇게 수익률이 떨어지는 것은 그만큼 실물 경제 타격으로 모기지 리츠의 자산인 주택저당증권(MBS) 회수가 쉽지 않을 것이라는 공포심리 때문입니다. 이는 서브프라임모기지 사태로 금융위기까지 겪은 미국이라 그 충격의 폭이 더 큰 것으로 보입니다.
이러한 세계적인 리츠의 가격 조정의 폭이 큰 반면에 국내 리츠는 그나마 선방한 것으로 보입니다. 하지만 아직 그 종목의 수가 적고 편입 자산 수도 부족해서 미국, 일본에 비해 시장 형성이 미숙한 상태입니다.
리츠 투자의 적기?
하락할 때 매수를 하는 것은 투자의 기본이지만 실제로 그렇게 행동하기가 어려운 게 사실입니다. 어디가 바닥인지 모르는 상황에서 섣불리 투자하기는 전문가들도 어렵습니다. 하지만 리츠는 하락장에서 안정자산으로 꼽히는 채권과 같이 장기투자로 접근을 해야 됩니다. 그리고 코로나19로 인해 침체된 경기부양을 위해 한국은행이 기준금리를 0.75%까지 인하 한 것은 국내 리츠에게 호재입니다. 대출 이자가 저렴해 불어난 자금이 부동산이나 주식시장으로 유입되는 게 일반적이지만 현 정부의 부동산 규제로 인해 과도한 자금이 주식시장으로 몰리고 있습니다.
이러한 상황에서 간접적으로 부동산 투자를 할 수 있는 리츠의 가치가 역설적으로 높아지는 시점입니다.
다만 리츠를 투자하는데 있어서 선택과 집중이 필요한 시점입니다. 이번 코로나19 사태로 세계 리츠 시장 내 섹터별 차별화가 가속화되고 있기 때문입니다.
온라인 쇼핑의 증가로 인해 물류센터 및 인프라 리츠는 상대적으로 견조한 성장세를 보였지만 호텔, 백화점, 상가 등 리츠는 저조했습니다.
향후 매력적인 리츠
1. 롯데리츠
롯데리츠가 작년 10월 말에 상장 첫날에 상한가를 기록하며 많은 관심을 끌었지만 롯데쇼핑 주요 오프라인 매장 매각 소식과 코로나19 여파로 하락을 면치 못하고 있습니다. 하지만 매각 대상 매장은 임대매장 위주로 진행할 예정이고 리츠에 포함된 부동산 자산과는 연관성이 적습니다.
롯데리츠가 자산으로 포함하고 있는 부동산은 주로 롯데 백화점, 마트, 아울렛 위주이며 임대료나 공실 문제가 거의 없는 사업체가 대부분입니다. 앞으로 편입 자산 수도 증가할 예정이고 전국 노른자 땅에 부동산이 많은 롯데 기업이기 때문에 더욱더 성장 가능성이 있습니다.
2. 켄달스퀘어 리츠
아래는 2020년 상장 예정인 리츠는 리스트입니다. 현재 코로나19 여파로 상장이 예정대로 진행할지는 미지수이지만 확실히 매력적인 리츠가 있어 소개 드립니다.
켄달스퀘어리츠는 4300억원 정도 였는데 반해 8000억~1조 규모라고 하니 거의 2배 수준입니다. 그리고 무엇보다 투자 대상이 쿠팡, 위메프, 마켓컬리 등 주요 소셜마켓의 물류센터라고 합니다.
미국 대형 온라인 마켓 아마존의 성장으로 전세계 물류센터를 확충하고 있으며 또한 라스트마일 경쟁으로 주요 도시 거점에도 물류센터를 확장하고 있습니다.
라스트마일 관련 자세한 내용은 아래 링크 참조
미국에는 물류센터만 전문으로 하는 리츠들이 많아서 이를 묶은 ETF 상품도 나올 정도이지만 국내는 아직 하나도 없기 때문에 더욱 매력적으로 느껴집니다.
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